Huur bedrijfsruimte – Corona – huur 50/50
Inleiding
De rechtbank Den Haag heeft op 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) een uitspraak gedaan in een bodemprocedure waarbij geoordeeld werd dat de huurder van een bedrijfspand als gevolg van de Coronacrisis slechts 50% van de huur verschuldigd is.
Casus
De verhuurder van het pand had een procedure aangespannen tegen 2 huurders, horeca ondernemers, waarbij ontbinding van de huurovereenkomst werd gevorderd, omdat er sprake was van een huurachterstand. Daarnaast vorderde de verhuurder de contractuele boetes.
De huurders voerden verweer en stelden dat er sprake was van een gebrek, aantasting huurgenot, omdat de verhuurder het pand niet ter beschikking had gesteld conform het overeengekomen noodzakelijke gebruik. Daarnaast voerden zij aan dat er sprake was onvoorziene omstandigheden en overmacht. De huurders vorderden vrijstelling, althans vermindering, van de huur gedurende de periode dat de overheid sluitingsmaatregelen had opgelegd in verband met de Coronapandemie, dan wel aanpassing van de huurovereenkomst. De huurders stelden ter rechtvaardiging dat er sprake was van een omzetverlies van ca. 86% ten opzichte van dezelfde periode in 2018.
De verhuurder voerde daar verweer tegen door te stellen dat de huurders gebruik konden maken van de bedrijfsruimte voor afhaal- en bezorg diensten en dat zij dus wel omzet hadden gedraaid, althans omzet hadden kunnen draaien.
Oordeel rechtbank
Huurgenot en gebrek
Op grond van art. 7:204 BW lid 2 is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, een gebrek vormt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt.
De rechtbank oordeelde dat de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefden te verwachten dat het huurgenot als gevolg van de Coronapandemie zou worden aangetast waardoor het gehuurde niet in volle omvang te exploiteren was als restaurant en café. Dat er wel afhaal- en bezorgdiensten mogelijk waren maakt dat dus niet anders. Het feit dat dit niet aan de verhuurder was toe te rekenen acht de rechtbank niet relevant, omdat toerekening op grond van art. 7:204 BW geen vereiste is. De Coronacrisis is ook niet aan huurders toe te rekenen, zodat er sprake is van een gebrek in de zin art. 7:204 BW.
De verhuurder voerde aan dat huurprijsvermindering contractueel was uitgesloten op grond van de toepasselijke algemene bepalingen (ROZ model). De rechtbank oordeelde dat huurprijsvermindering wel mogelijk is op grond van onvoorziene omstandigheden of op grond van de redelijkheid en billijkheid.
Onvoorziene omstandigheden
Op grond van art. 6: 258 BW kan de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden toegekend.
Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt, dan wel waardoor het overeengekomen gebruik wordt belemmerd.
Gelet op de omvang van de Coronacrisis en de gevolgen daarvan voor de economie en de maatschappij, is dit volgens de rechtbank een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn (zie o.a. Gerechtshof Amsterdam, 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604).
Gevolgen
De Coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen.
Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, ligt het volgens de rechtbank in beginsel voor de hand om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen.
Op grond van de relevante feiten en omstandigheden in deze zaak oordeelde de rechtbank dat de huurpenningen voor de periode van de door de overheid opgelegde beperkingen (lockdown) en voor zolang deze nog voortduurt worden gehalveerd. Ontbinding van huurovereenkomst werd afgewezen. De achterstallige huurvorderingen werden toegewezen met toepassing van deze correctie en de gevorderde contractuele boetes werden afgewezen.
Conclusie
De Coronacrisis geldt als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de rechter bestaande (huur)overeenkomsten kan wijzigen. Deze uitspraak waarbij aanpassing van de huurovereenkomst en de huur op 50% werd bepaald kan wellicht ook van toepassing zijn voor andere bedrijven/huurders (anders dan Horeca) die door de overheid opgelegde maatregelen (lockdown) zijn en/of worden beperkt in hun bedrijfsvoering.
Middels deze uitspraak wordt een groot deel van het probleem bij de verhuurder / eigenaar pand neergelegd. Uiteraard hebben veel onroerend goed eigenaren / investeerders ook allerlei financiële verplichtingen, waaronder bank financieringen, terwijl zij veelal niet in aanmerking komen voor steunmaatregelen vanuit de overheid. Indien een onroerend goed eigenaar zijn (huur)inkomsten als gevolg van de Coronacrisis aanzienlijk ziet dalen, dan zou hij dus ook op grond van onvoorziene omstandigheden (alsmede de zorgplicht) aan de rechtbank kunnen vragen om aanpassing van de kredietovereenkomst met de bank, waaronder bijvoorbeeld aanpassing of opschorting van rente- en/of aflossingsverplichtingen.
